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深圳为拆房子立新规:所有旧厂房都能拆

2019年3月15日下午,深圳市规划与自?#36824;?#29702;局发布旧改新规:《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》。这是继2010年出台《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》后,时隔8年作出重大调整。

本次新规的最大变化,是大幅扩大了对旧厂房拆除更新的范围。原来规定,只有地铁站范围500米内,旧厂房可拆除改造为保障性住房。新的规定不再设置地铁站500米或1000米范围,意味着所有的旧厂房只要足够“旧”,都可以改为保障性住房。新规实施后,深圳的保障性住房,即人才住房、安?#26377;?#21830;品房或公共租赁住房将大幅增加,从而对深圳的住房供应产生巨大影响,进而可能影响深圳高房价。

按照深圳对住房供应的中长期规划,未来深圳住房市场,商品房只占40%,人才房、安居房、公租房在内的保障房将达到60%。到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安?#26377;?#21830;品房和公共租赁住房总量不少于100万?#20303;?/p>

然而,同商品房一样,保障房建设在深圳同样遭遇用地难问题。此次深圳“旧改”新规,显然是为了完成保障房建设的宏大计划,遇水叠桥、开山辟路。

前不久,深圳市?#26696;?#24066;长张?#35745;?#25776;文,忧虑深圳高房价,提出到2022年后深圳房价应回归到3.34万元/㎡,其主要观点同样是要大幅增加保障性住房。但是,也有房地产?#30340;?#20154;士?#28304;?#19981;以为然,有人甚至认为是倒退。

楼校长认为:在住宅供应层面,商品房供应的大幅下降,将使得位置好的和高端的住宅更加稀?#20445;?#36825;种房子受到的影响会比较小,甚至会因“稀”而“珍”。而位置偏远、品质资源?#35805;?#30340;商品房更?#36164;?#20914;击。当然,影响房价的,供应只是一方面,甚至不是最重要的一面。

?#36824;?#24590;样,深圳保障房建设条件大幅放宽,保障房成住房市场主体,将深刻影响深圳的城市发展和房价,以及每个深圳人的生活。

言归正传。刚刚发布的深圳旧改新规,原文专业复杂、枯燥乏味,楼校长解读如下(文末附文件原文):

哪些理由可以拆房子?

按照新规,旧工?#30331;?#21487;以“大拆大建”,但拆房子得有以下理由:

1、为了城市基础设施、公共服务设施的完善而拆。

2、要拆掉环境恶劣或存在重大安全隐患的房子。

3、拆掉影响深圳的发展规划的房子。

但是,拆掉的旧工?#30331;?#21482;能转为建设人才住房、安?#26377;?#21830;品房或公共租赁住房(保障房)。

如果拆的是隐患严重的?#21892;?#26087;住宅区,可以适用棚改政策。但也是得是改为保障房。

哪些房子可以拆?!

1、“工改保”开闸,保障房大增!深圳此前出台的《关于加强和改进城市更新实施工作暂?#20889;?#26045;》中规定,轨道站点500米范围内规划为工?#30331;?#21487;以申请“工改保”;本次新规提出,不再设定距离轨道站点是500米还是1000米的要求。所有的工?#30331;?#37117;可以申请“工改保”。深圳保障性住房将大幅增加,并将深远影响深圳房价。

2、取消小地块旧改!拆除范围用地面积应当大于10000平方米。2014年深圳实施的“小地块”更新政策?#29615;希?3000-10000平方?#23383;?#38388;的地块,不能再旧改了。?#24471;?#20197;前这个政策添乱不少。

3、旧村里的旧住宅区可以改为商品房!与各类旧区(旧工?#30331;?#26087;商?#30331;?#22478;?#20889;?#21450;旧屋村等)混杂的零散旧住宅区,可以通过城市更新实施改造,但必须获得100%权利主体同意。也就是说,只有这种才能改造为商品房。混在旧区里的住宅区,这才是深圳最?#30331;?#30340;香饽饽。

4、?#23637;?#21407;来的关内“贵族”。对福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经?#31859;?#32455;地域,鼓励整村拆除,拆除范围用地面积不小于15万平方米就可以;但其他区的拆除范围用地面积原则要小于30万平方米。

5、对违法用地容忍度提高。拆除范围内权合法用地比例的要求: 坪山?#34892;?#21306;不低于50%;重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%;其他更新单元的合法用地比例应当不低于60%。单独点了坪山?#34892;?#21306;,是因为这里的违法用地太多而必须容忍吗?

6、有些旧工?#30331;?#19981;满10年?#37096;?#26356;新。2009年12月31日前建成的旧工?#30331;?#21487;申请拆除重建,更新?#36739;?#24212;为普通工业(M1)。

7、国有出让用地?#31995;?#25151;子满12年就可以拆!国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设,但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积,不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成,因规划实施等原因,整宗地可划入拆除范围,适用城市更新政策。

8、单一宗地“工改工”,不满15年也有机会拆!对于单一宗地的“工改工”项目,部分建筑物未满15年但满足旧工?#30331;?#32508;合整治类更新年限要求,且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三?#31181;?#19968;的,可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

9、工业园区停车场、绿地可以拆了建房!对于工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地等用地,符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的,可与工业园区一并划入拆除范围。

哪些房子不能拆?

本次新规鼓励大拆大建,但也?#32423;?#20102;一些不能拆的情形:

1、未满20年的旧住宅区不能拆!拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。其中旧住宅区未达到20年的,原则上不划入拆除范围。有多少苦苦煎熬、守株待兔的人要失望了,更失望的是那些2015年房价大涨后杀入的投资客。

2、旧工?#30331;?#26087;商?#30331;?#24314;筑物不满15年的,不能拆!但有些情况可以纳入统筹改造。

3、容积率超过2.5的城?#20889;濉?#26087;屋村不能拆!对于现状容积率超过2.5的城?#20889;濉?#26087;屋村,原则上不划入拆除范围。

4、楼堂馆所或市区财政全额投资的公益性用地,不能拆!因规划统筹等原因确需划入拆除范围的,应征得权利主体及主管部门的同意意见,其处置应符合国家、省、市的有关规定。

5、?#29615;?#27861;占用的不能拆除更新!?#29615;?#27861;占用的已完成征转?#23433;?#20607;手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地,原则上不划入拆除范围。通过城市更新实现用地清退的除外。

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标签:深圳建筑设计厂房改造

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